35%住宅樓步入“中老年”，城市體檢直面房屋安全
外墻皮脫落、保溫層失效、水管老化，甚至房屋結(jié)構出現(xiàn)隱患......隨著我國城鎮(zhèn)化進程快速推進，大批早期建設的住宅也進入“中年”維修期。
機構數(shù)據(jù)顯示，截至2024年，我國城鄉(xiāng)住房總建筑面積已超660億平方米，其中房齡超30年的建筑占比達35%，也即總面積超過230億平方米。大量建筑因材料老化、違規(guī)改造等問題，安全隱患逐漸凸顯。
日前住建部方面表示，全國297個地級以上城市和150多個縣級市，已經(jīng)全面開展了城市體檢工作。城市體檢怎么做？有何標準？檢后如何優(yōu)化？就此第一財經(jīng)采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。
城市體檢全面鋪開
“城市和人一樣，是有機生命體，為了健康也需要體檢。”
日前，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住房和城鄉(xiāng)建設部在會上介紹稱，目前全國297個地級以上城市和150多個縣級市已經(jīng)全面開展了城市體檢工作。
隨著我國城鎮(zhèn)化加速推進，各類“城市病”問題開始凸顯。以較核心的住房安全為例，當前我國大量住宅已進入需修繕或重建的階段。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴第一財經(jīng)，我國住宅房齡主要分為幾檔：一是擁有百年歷史的老破危舊房。二是超過50年使用壽命的房子。三是接近50年壽命的住房，比如建于1975年左右的小區(qū)。四是1980年以來的住房，房齡普遍超過30年。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年，我國城鄉(xiāng)住房總建筑面積已超660億平方米，其中房齡超30年的建筑占比達35%。從市場需求看，我國建筑修繕市場規(guī)模已突破萬億，未來五年建筑體檢相關從業(yè)人員預計達50萬人。
這些房齡超30年、甚至50年的樓體，可能會出現(xiàn)哪些問題？
嚴躍進表示，房齡超30年的老舊住宅，建筑材料最佳使用期已過，經(jīng)長期風吹雨淋，普遍存在外墻皮脫落、保溫層失效、墻壁開裂等問題。部分房屋因水管破裂導致墻壁滲水，管道銹蝕、電線老化也會引發(fā)漏電風險。
從房屋結(jié)構看，房齡較老的樓體可能出現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂痕、樓體破損嚴重、外墻裸露等問題，根據(jù)鑒定情況可分為損壞房、嚴重損壞房和危險房。相關衍生的問題，還包括建筑安全、消防安全、治安安全、抗震安全等。
除了住宅樓體，對城市健康的衡量還涵蓋小區(qū)、街區(qū)、城區(qū)等層面。
為識別各類城市問題，早在2019年，住建部便確定了沈陽、南京、廈門等11個城市，作為全國首批城市體檢試點城市。2023年底，住建部發(fā)布《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》，明確地級及以上城市全面開展城市體檢工作。
“政府主導+多元籌資”
我國的城市體檢怎么做？有何標準？住建部前述文件已有初步導向。
《關于全面開展城市體檢工作的指導意見》顯示，開展城市體檢工作要堅持城市政府主導，建立城市住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭，各相關部門、區(qū)、街道和社區(qū)共同參與，第三方專業(yè)團隊負責的工作機制。
在政府主導模式下，城市住房城鄉(xiāng)建設部門要制定城市體檢工作方案、工作規(guī)則和技術標準，遴選第三方專業(yè)團隊。第三方專業(yè)團隊負責體檢數(shù)據(jù)采集和分析診斷，匯總城市體檢結(jié)果，編寫城市體檢報告。
該文件還顯示，城市體檢工作于每年3～8月開展，各地可按照預算管理有關規(guī)定，結(jié)合實際工作需要，統(tǒng)籌安排資金對城市體檢工作給予支持。
“當前城市體檢工作以‘政府主導+多元籌資’模式推進。”嚴躍進告訴第一財經(jīng)，政府通過中央財政專項補貼、地方配套資金及專項債支持等開展城市體檢。其他資金方面，比如增加了商貸等支持，超長期國債的引入也是方向之一。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前城市體檢主要還是通過政府出資；另一方面，因為政府資金有限，體檢范圍主要包括老舊小區(qū)、公租房等；也有地方試點給房屋投保險，通過保險公司解決資金等問題。
記者查閱住建部發(fā)布的《城市體檢基礎指標體系（試行）》發(fā)現(xiàn)，當前的城市體檢涉及住房、街區(qū)、城區(qū)等方面。住房體檢的核心指標包括：篩查存在結(jié)構安全隱患、存在管線管道破損的住宅數(shù)量、需要進行適老化改造的住宅數(shù)量。
在社區(qū)層面，重點篩查未達標配建養(yǎng)老服務設施的小區(qū)、未達標配建嬰幼兒照護服務設施的小區(qū)、停車泊位缺口數(shù)、未達標配建公共活動場地的小區(qū)數(shù)量、未實施物業(yè)管理的小區(qū)數(shù)量。
街區(qū)層面，重點篩查公園綠化活動場地服務半徑覆蓋率、需要更新改造的老舊街區(qū)數(shù)量等。城區(qū)層面，重點篩查城市黑臭水體數(shù)量、新建建筑中綠色建筑占比、年度保障性住房占比、房屋市政工程安全生產(chǎn)事故數(shù)等。
配套政策有發(fā)力空間
城市體檢的目的是服務于城市更新。
2025年5月15日，中辦、國辦印發(fā)《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》。意見提出，要推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造，包括小區(qū)燃氣等老化管線管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風煙道、通風井道，支持有條件的樓棟加裝電梯。
同時，加快拆除改造D級危險住房，通過加固、改建、重建等多種方式，積極穩(wěn)妥實施國有土地上C級危險住房和國有企事業(yè)單位非成套住房改造。
目前，老舊小區(qū)及危房除了加固修繕，原拆原建也是方向之一，即把原有老舊房屋徹底拆除，原址重新修建一棟房屋。“原拆原建作為徹底的改造方式，適用于結(jié)構嚴重老化、安全風險極高的小區(qū)。”嚴躍進告訴第一財經(jīng)。
李宇嘉認為，隨著1980到2000年建設的小區(qū)相繼進入“中老年”階段，大量住房因配套設施落后、結(jié)構安全隱患突出，將被陸續(xù)認定為C、D級危房。這部分住宅產(chǎn)權關系相對清晰，“原拆原建”有望成為未來危舊房屋改造的主要路徑。
中指研究院研究總監(jiān)吳建欽對第一財經(jīng)表示，“原拆原建”模式具備一定可行性，主要在于原拆原建主要是建造成本，項目運作更容易地實現(xiàn)平衡，居民也可獲得居住空間變大、購買新增面積價格優(yōu)惠、政府提供補貼等實質(zhì)性好處。
“近年來，武漢青山區(qū)住宅合作社模式、衢州江山市永安里小區(qū)原拆原建，均通過建設余量住宅、市場銷售用于平衡建設成本。”吳建欽表示。
不過，該模式也存在一定潛在挑戰(zhàn)。吳建欽表示，一是需要業(yè)主自籌一部分資金，相較于傳統(tǒng)的拆遷補償，居民有一定抗性；二是原有業(yè)主戶型多樣化，利益協(xié)調(diào)難度較高；三是部分地區(qū)對住宅增容的限制較大，資金平衡困難。
對此業(yè)內(nèi)建議，可以從金融、財稅、土地等多方面發(fā)力，助力更新工作。
吳建欽認為，經(jīng)梳理近年出臺的相關政策，金融方面需要完善的政策較多，特別是針對不同類型、不同實施主體、不同階段、不同模式的城市更新項目，如何提供差異化的金融支持政策，將是未來重點完善的方向。
嚴躍進表示，在金融支持政策上，可研究出臺專項貸款管理辦法，明確貸款條件與風險管控標準，尤其是對原拆原建的用戶，可以建立“前5年免息，后續(xù)計息”等貸款模式，相關裝修資金也可以納入貸款體系。
在財稅激勵方面，可探索政府引導、市場運作的投融資模式，鼓勵民營企業(yè)參與特許經(jīng)營，通過稅收優(yōu)惠、補貼等激發(fā)社會資本活力。比如，鼓勵物業(yè)企業(yè)專門圍繞此類新的原拆原建小區(qū)，落實統(tǒng)一的服務等。
