國慶假期市場(chǎng)表現(xiàn)整體平淡，改善型需求成樓市壓艙石
剛剛過去的國慶中秋假期，既是檢驗(yàn)樓市溫度的試金石，也折射出行業(yè)轉(zhuǎn)型期的深層變化。當(dāng)出行潮與看房需求交織，全國樓市整體表現(xiàn)平淡，部分核心城市在利好政策與開發(fā)商促銷的雙重作用下，展現(xiàn)出不錯(cuò)的市場(chǎng)活力，尤其是改善型需求成為市場(chǎng)的壓艙石。
城市分化加劇
核心城市量?jī)r(jià)齊穩(wěn)
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年國慶中秋假期重點(diǎn)14城新房日均成交量為449套，較2024年國慶假期日均成交量下降27.2%，樓市整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。分城市來看，14城中，北京、青島、杭州3城日均成交量較去年同期有所上升，其余11城均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。二手房方面，2025年國慶中秋假期重點(diǎn)8城日均成交量為239套，較2024年國慶假期日均成交量下降38%，較2023年上升16.4%，成交水平高于2023年，但不及2024年。
長(zhǎng)假期間，樓市最突出的特點(diǎn)莫過于城市間的冷熱不均。北京、深圳等核心城市憑借產(chǎn)業(yè)支撐與人口吸引力，其新房成交量實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，而非核心城市則面臨成交承壓的挑戰(zhàn)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，國慶中秋假期（10月1日—8日），北京新建商品住宅日均成交0.61萬平方米，較去年國慶假期增長(zhǎng)52%；深圳新建商品住宅日均成交0.23萬平方米，同比增長(zhǎng)22%。上海市場(chǎng)呈現(xiàn)出新政利好釋放的特征，大浦東、寶山等區(qū)域表現(xiàn)突出。這種熱度背后，是核心城市優(yōu)質(zhì)供給與剛性改善需求的精準(zhǔn)匹配。
與之形成對(duì)比的是廣州、成都等城市短期成交略有承壓。數(shù)據(jù)顯示，廣州新建商品住宅日均成交0.81萬平方米，較去年國慶假期下降4%；杭州日均成交0.18萬平方米，在高基數(shù)影響下同比降幅明顯；成都新建商品房日均成交0.29萬平方米，同比下降5%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，今年國慶假期比往年多1天，加上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性可能導(dǎo)致對(duì)比數(shù)據(jù)存在偏差，但非核心城市的市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)仍較為明顯，這些城市庫存壓力相對(duì)較大，市場(chǎng)去化依賴政策持續(xù)發(fā)力與需求端信心的修復(fù)。
改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)
品質(zhì)化成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵
房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次變革體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型方面，這個(gè)假期，改善型需求的主導(dǎo)地位愈加凸顯，購房者對(duì)戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、房企品牌的要求顯著提高，推動(dòng)市場(chǎng)從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。
上海樓市的成交數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)這一趨勢(shì)。長(zhǎng)假期間，上海成交排名前十的樓盤中，有3個(gè)單價(jià)超10萬元的高端項(xiàng)目，排名第一的建發(fā)海宸以成交25套居于榜首。同時(shí)，榜單中出現(xiàn)4個(gè)均價(jià)低于每平方米6萬元的首次改善型項(xiàng)目。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)記者分析認(rèn)為，這種“高低端雙線活躍”的格局，說明改善需求已覆蓋不同價(jià)格段，無論是終極置業(yè)還是品質(zhì)升級(jí)，都將居住品質(zhì)放在首位。“8月底的政策利好具有延續(xù)性，疊加房企在核心城市布局的優(yōu)質(zhì)地塊逐步入市，改善型產(chǎn)品的供應(yīng)增加與需求釋放形成了良性互動(dòng)。”曹晶晶說。
從產(chǎn)品端看，綠色建筑、智慧社區(qū)、全齡段配套成為改善型樓盤的標(biāo)配。北京金茂滿曜項(xiàng)目的工作人員對(duì)記者表示，該項(xiàng)目的恒溫恒濕系統(tǒng)、社區(qū)圖書館與兒童活動(dòng)空間是吸引客戶的重要因素；上海龍湖御湖境則憑借園林景觀與物業(yè)服務(wù)提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。這種產(chǎn)品力的競(jìng)爭(zhēng)，倒逼房企從高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作，也讓消費(fèi)者獲得了更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)。
值得注意的是，長(zhǎng)假期間，二手房市場(chǎng)仍以以價(jià)換量為主。曹晶晶預(yù)計(jì)，10月份二手房交易活躍度將溫和回升，但價(jià)格調(diào)整態(tài)勢(shì)短期難改，二手房的議價(jià)空間仍較充足，尤其是房齡較長(zhǎng)、配套一般的房源，降價(jià)仍是促成成交的主要方式。
出游影響線下看房需求
市場(chǎng)全面修復(fù)還需助力
根據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測(cè)算，今年國慶中秋假日8天，國內(nèi)出游達(dá)8.88億人次，較2024年國慶節(jié)假日7天增加1.23億人次。長(zhǎng)假因素對(duì)人們的看房行為產(chǎn)生一定的分流影響，線下看房需求有所減少。
曹晶晶表示，假期樓市表現(xiàn)平淡主要有以下幾方面原因：一是消費(fèi)者購房態(tài)度仍舊謹(jǐn)慎，對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。二是出游高峰對(duì)消費(fèi)者看房行為產(chǎn)生一定影響，大批居民選擇外出旅游、返鄉(xiāng)探親，在一定程度上壓制了線下看房需求。三是2024年9月推出的政策給當(dāng)年國慶假期樓市成交帶來高基數(shù)，導(dǎo)致今年樓市表現(xiàn)同比有所降溫。
張大偉認(rèn)為，國慶假期的市場(chǎng)表現(xiàn)既反映了前期政策的效果，也預(yù)示著未來行業(yè)發(fā)展的方向，短期需通過政策優(yōu)化穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，長(zhǎng)期則需依靠需求結(jié)構(gòu)升級(jí)與供給質(zhì)量提升實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
展望第四季度，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，市場(chǎng)仍處于調(diào)整階段，信心的全面修復(fù)還需要政策支持與經(jīng)濟(jì)基本面改善的雙重助力。
從市場(chǎng)端看，房企的戰(zhàn)略調(diào)整已初見成效。上半年多家頭部房企在核心城市獲取了較多優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，為市場(chǎng)帶來新增供應(yīng)。這種向核心城市聚焦、向改善產(chǎn)品傾斜的策略，既符合市場(chǎng)需求變化也降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。張大偉表示，核心城市因新增供應(yīng)增加和置業(yè)需求的支撐，“好城市+好房子”仍有一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，而三四線城市需面對(duì)人口外流與庫存高企的雙重壓力，調(diào)整周期可能延長(zhǎng)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，第四季度是樓市交易旺季，開發(fā)商要沖刺全年業(yè)績(jī)，必然會(huì)在優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)、促銷政策推出等方面有所動(dòng)作。各地近期也在積極儲(chǔ)備政策，假期前后多地都在穩(wěn)步推進(jìn)房票安置，加大購房補(bǔ)貼力度、拓展公積金提取的用途，進(jìn)行商辦車位去庫存、存量土地收儲(chǔ)等動(dòng)作。基于此，預(yù)計(jì)第四季度各地樓市交易會(huì)明顯好于第三季度，全年將呈現(xiàn)“前面高、中間低、后面略翹尾”的走勢(shì)。
