房屋托管租賃模式“鬧心事”頻發
專家建議：落實機構備案制度加強房源審核
《2025中國城市長租市場發展藍皮書》數據顯示，全國租房人口已近2.6億。一線及新一線城市需求更加旺盛，四大一線城市租房人口規模已近4000萬人。
隨著租賃市場持續擴大，多家房產中介公司推出房屋托管租賃模式，主打“省心”概念，將房源統一收租后再對外出租。然而，《法治日報》記者近日調查發現，現實中這一模式卻頻頻引發“鬧心”體驗，服務縮水、違約金糾紛等問題不斷顯現。
托管租賃模式為何問題頻出？當前監管存在哪些短板？又該如何有效治理？圍繞上述問題，記者采訪了首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池，《法治日報》律師專家庫成員、北京大成(上海)律師事務所合伙人陳思和北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜。
托管模式陷入信任危機
記者：對托管中介出現拖欠租金、擅自改造房屋等行為，出現服務承諾不兌現、出租“串串房”等問題，分別違反了哪些法律規定？
陳思：托管中介有義務按照合同約定及時支付租金，其拖欠租金的行為違反民法典，房東有權依據民法典第七百二十二條要求托管中介在合理期限內支付租金，中介逾期不支付的，房東有權解除合同。
趙秀池：根據《住房租賃條例》，擅自改變房屋結構及非居住空間出租是被明確禁止的。中介若違規改造，需承擔恢復原狀、賠償損失等責任，若改造后房屋不符合出租標準，還可能面臨行政處罰。
孟麗娜：對租客來說，托管中介承諾的服務做不到，侵犯了其公平交易權和知情權，應依據民法典第五百七十七條承擔違約責任。更嚴重的是，若托管中介隱瞞房屋為劣質材料裝修、空氣質量不達標的“串串房”，則構成欺詐，租客可主張撤銷合同并要求賠償。
今年9月15日起施行的《住房租賃條例》也明確規定，住房租賃經紀機構為出租不符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章或者強制性標準的住房提供經紀服務的，由縣級以上地方人民政府房產管理部門責令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；拒不改正的，責令停業整頓。
記者：實踐中，不少房東和租客因“提前解約即違約”等條款陷入“被動違約”，維權卻困難重重。原因何在？
陳思：主要是合同約定不合理、維權成本高等原因。
首先，房屋租賃合同中的違約金條款通常是有效的，只要該條款是雙方真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，違約方就需按約定支付違約金。然而，中介提供的合同多為格式條款，房東和租客在簽訂合同時，可能由于缺乏法律知識，未對不合理的違約金條款提出異議，導致后續“被動違約”時需承擔賠償責任。在此情況下，需注意即使雙方沒有約定或者約定不明，也可以按照法律規定要求對方賠償違約損失或者調整過高的違約金。
其次，對租客或者房東而言，維權成本相對較高，舉證環節往往存在困難。此外，房屋租賃糾紛案件的司法程序較為繁冗，對于涉及房屋損壞、租金調整等專業性較強的問題，法院可能需要較長時間進行調查和評估。即使房東或租客通過訴訟獲得勝訴判決，在執行階段也可能面臨困難。
孟麗娜：維權成本與收益的嚴重失衡是關鍵。租賃糾紛標的額通常不大，但訴訟流程可能長達一兩年，時間和人力成本讓許多人望而卻步。同時，行業調解、行政調解等低成本化解糾紛的渠道知曉度低，未能有效分流糾紛。監管層面，對中介違規行為處罰力度不足、預警機制缺失，也導致亂象發生。
監管力度不足違規成本低
記者：托管租賃模式亂象頻出的深層次原因是哪些？當前監管存在哪些不足？
陳思：主要是因為監管滯后、違規成本低及信息不對稱。
在《住房租賃條例》出臺前，中介公司資金監管存在空白，無法規層面建立專用賬戶的要求，企業可隨意挪用“長收短付”的租金，這為中介拖欠房東房租提供了可乘之機。對于“串串房”，雖然有《商品房屋租賃管理辦法》規定，不符合安全標準的房屋不得出租，但在實際執行中，缺乏對裝修過程及空氣質量檢測的具體監管細則，導致違規行為難以被有效遏制。
對房屋中介機構來說，違約和違規成本相對較低。例如，行政責任中處2萬元以上10萬元以下的罰款，可能遠低于中介機構的違法所得。
此外，租房市場上存在信息不對稱的情況。中介刻意制造并利用“信息差”，隔斷租客與房東的直接溝通橋梁，讓雙方無法相互監督。同時，租客對房屋裝修質量、材料環保性等缺乏專業判斷，而房東也可能因中介的虛假匯報而不了解房屋實際出租情況。
目前的房屋租賃市場對中介方的監管存在不足之處。
其一，住房市場監管部門存在協作不暢的問題。房屋租賃監管涉及住建、消防、市場監管等多個部門，但目前多個部門并沒有形成有效的監管合力，導致一些問題無法得到及時有效解決。
其二，存在資質管理與從業人員監管不足的問題。部分中介公司超范圍經營，且有關部門尚未全面推行房屋中介從業人員的資質認證制度，使得中介從業人員素質參差不齊，容易出現違規操作的情況。
其三，存在合同監管不到位的問題。中介與房東、租客簽訂的合同往往存在格式條款不合理、權利義務不對等的情況，而相關部門對合同的監管不夠嚴格，導致租客和房東的合法權益均難以得到有效保障。
朝著透明化專業化轉型
記者：針對托管租賃模式的現存問題，應如何有效治理？
趙秀池：強化監管力度，利用多種手段進行監管。一方面通過信用體系進行監管，推動租賃中介提高服務水平；另一方面要落實機構備案制度，加強對中介資質和房源的審核；規范合同條款，禁止不公平條款，明確違約金合理范圍；加大違法行為的處罰力度。
陳思：監管層面應嚴格執行中介機構備案制度，推行房源核驗碼機制，確保房源真實。同時，全面推廣租賃合同示范文本，并加強網簽備案管理。維權層面，需明確投訴受理職責，暢通12345政務服務熱線等渠道，并充分發揮基層調解組織作用，構建多元、低成本的糾紛化解體系。
記者：租賃市場未來理想的發展方向是什么？
孟麗娜：應建立統一的租賃服務平臺，實現房源信息的透明化和規范化，加強數字化與智能化管理；推動房源供應機構的專業化，提高服務質量和誠信意識，促進服務品質提升與標準化；完善政策制定與行業監管，注重保障租客權益，規范中介機構的行為；推動租賃住房的多元化供應，如發展保障性租賃住房等，逐步實現租購同權，提升租賃住房的吸引力。
陳思：租賃市場未來可朝著發展推動“科技+租賃”模式轉型，即將大數據、人工智能、物聯網、區塊鏈等前沿技術深度應用于房屋租賃的各個環節，旨在重構租賃體驗、提升行業效率、強化監管透明度，最終推動行業從粗放式的“二房東”模式向精細化的“品質服務”模式轉型。針對當前托管租賃的痛點，科技可以在房源真實性、交易與資金安全、運營維修服務、信用體系等方面發揮作用，從而通過技術平臺實現更透明公開的穿透式監管模式。
